近日网络上关于“蛋壳公寓跑路”的传言四起,虽然蛋壳一再声称没有跑路,但波及的租客和房东维权新闻不断扩散,甚至与蛋壳有合作关系的微众银行也发声安抚租客,建议租客通过法律途径维护正当权益。

抛开网络上各种或偏激或感慨的言论,以一个法律人理性的思维分析一下该事件背后的法律关系,可以帮助我们看清事实,厘清其内在的法律问题。

通过网络的庞大力量,笔者找到蛋壳公寓与出租人签署的《财产委托管理服务合同》以及蛋壳公寓与承租人签订的《房屋代理租赁合同》,以及其他资料,浅析如下:第一、房东和蛋壳公寓之间构成委托合同关系而非租赁合同关系。

首先,双方之间的《财产委托管理服务合同》第二条独家委托代理条款是如此约定:

(一)甲方同意将房屋独家委托给乙方全权管理并全权代理出租;

(二)乙方(蛋壳)独家委托代理权限包括:代理甲方(房东)出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜;代理甲方签署于房屋租赁相关的任何协议、合同等文件(包括租赁合同的解除或变更协议、补充协议等);代理甲方向承租人收取租金、押金、定金等相关费用。(网络上不同年份的合同版本有所区别,但内容基本为代理关系的约定)。

就以上合同约定而言,双方之间构成代理关系,蛋壳作为房东的代理人,取得房东授权,代为管理房屋,收取租金的同时赚取一定的管理服务费

其次,从网上一份蛋壳与租客签署的《租赁合同》来看,合同的名称为《房屋代理租赁合同》,合同首页上,明确列明了产权委托方(出租方)是房东本人,不是蛋壳公寓,而这里甲方(蛋壳)却明确被列明为“房屋代管机构”,乙方(承租人)即是租客。在封面页的下方第三段当中约定“在签署合同前,乙方确认已仔细阅读过本合同条款并予以理解和接受,同时甲方(蛋壳)经办人员已向您(租客)告知与受托出租房屋及合同签署相关的信息”。该条款再次说明蛋壳与房东之间系委托代理关系。

因此,根据上述合同的签署主体,主要内容,权利义务等来看,房东与蛋壳签订的《财产委托管理服务合同》应该被理解为委托合同,而不是租赁合同。

第二、房东和实际租客之间构成租赁合同关系。

既然蛋壳作为房东的代理人,则在委托合同法律关系下,结合蛋壳与房东、租客分别签署的合同内容,房东和实际租客之间构成租赁合同关系。

第三、房东因蛋壳逾期支付租金,直接上门要求租客腾房,有可能在法律上是不能获得支持的。但其基于委托代理关系,可以向受托人蛋壳主张权利。

如前所述,既然房东是出租人,租客是承租人,蛋壳是房东的代理人,在房东和租客直接构成租赁合同法律关系的情况下,租客已经按照合同约定将租金交给代理人蛋壳了。当然可以拒绝在再次缴纳租金或者在有效租期内腾退房屋。

但房东也是一肚子委屈,作为出租房,其并没有收到蛋壳转交的租金等,其为了止损,也只能出其下策,驱赶租客。委屈可以理解,但法律更应遵守。作为房东,可以向受托人蛋壳主张其合法权利,追偿其损失。

实际上,如果蛋壳一旦出现更大问题,势必会引起房东和租客之间租赁合同纠纷的直接冲突,因为涉及到该事件的人数众多,既有可能会产生大量的诉讼和导致群体事件。因此,作为事件的主角,蛋壳应该主动承担起自身的责任,给房东和租客一个合理交代。我们也希望该事件在各方的介入下能够得到妥善解决,尽可能让房东和租客的合法利益得到最大保障。

 (文章来源于微信公众号“法和远方何乃盈律师”)